La plus value immobilière

• Principe
• Opérations concernées
• Calcul de la plus-value
• Fiscalité
• Exonérations d'imposition

• La fiscalité des plus-values immobilières s'applique aux cessions à titre onéreux suivantes  :Le service Public
• vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
• vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple),
• vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
• échange de biens, partage ou apport en société.

Calcul de la plus-value

Prix de vente

Le prix de vente (ou cession) est le prix indiqué dans l'acte.

Ce prix peut être augmenté de certaines charges en capital et indemnités bénéficiant au vendeur (exemple : montant du remboursement d'un reliquat d'emprunt contracté par le vendeur, mis à la charge de l'acquéreur dans l'acte de vente).

Ce prix est réduit du montant des frais de vente supportés par le vendeur (par exemple certifications et diagnostics obligatoires).

Prix d'acquisition

L'estimation du prix diffère selon le type d'acquisition :
 

• si le bien a été  acheté, le prix d'acquisition correspond au prix effectivement versé, augmenté des charges et indemnités bénéficiant au vendeur.
• en cas d'acquisition par succession ou donation, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation.

• frais d'acquisition (par exemple honoraires de notaire, frais de timbre...), retenus pour leur montant réel et justifié.

    En cas d'acquisition à titre onéreux, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d'achat.
 

• dépenses de travaux

Le coût de certains travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'acquisition sauf si la dépense a déjà été prise en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu.

Il doit s'agir de travaux relativement importants : construction, agrandissement, amélioration... En revanche, les dépenses dites "locatives" (comme le papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées.

Si vous vendez un bien immobilier plus de 5 ans après l'avoir acheté, vous pouvez évaluer les travaux à 15% du prix d'acquisition, sans avoir à fournir de justificatifs. Si la vente est plus récente, des justificatifs (factures) peuvent vous être réclamés.
 

• frais de voirie, réseaux et distribution

Ces frais s'ajoutent au prix d'acquisition des terrains à bâtir (par exemple, frais d'aménagement et de viabilisation d'un terrain).


Abattement pour durée de détention

La plus-value est réduite d'un abattement  par année de possession du bien immobilier (bâti ou non bâti). Le régime d'abattement est différent selon que la vente a lieu avant ou après le 1er février 2012.La plus value immobilière

Tableau 1 relatif à la fiche F10864
 

• si une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011,
• et si la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.

• vente d'une résidence principale ainsi que ses dépendances (garages, aires de stationnement, cours..),
• vente d'un bien dont le montant (ou chaque part indivise) ne dépasse pas 15.000 € ,
• vendeur titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie) sous certaines conditions liées notamment aux Quelle évolution pour les prix de l'immobilier ?ressources,
• vente de l'ancien domicile de personnes âgées accueillies en maison de retraite et d'adultes handicapés hébergés dans les foyers d'accueil médicalisé sous certaines conditions liées notamment aux ressources de l'intéressé et à l'ancien domicile qui doit rester inoccupé et être vendu dans un délai de 2 ans,
• vente au plus tard le 31 décembre 2014 d'un droit de surélévation à condition qu'il soit affecté à la réalisation ou à l'achèvement de locaux d'habitation dans les 4 ans de l'acquisition,
• vente de l'habitation située en France de personnes non-résidentes, sous certaines conditions,
• expropriation pour cause d'utilité publique à condition qu'au moins 90 % de l'indemnité perçue soit réemployée dans les 12 mois,
• dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux, la plus-value d'échange réalisée est exonérée,
• vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux (ou en cas de vente du bien à des collectivités locales en vue de sa rétrocession à un bailleur social).  
  

• vente d'un bien détenu depuis au moins 30 ans (depuis au moins 15 ans en cas de vente avant cette date),
• 1^ère vente d'un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions liées notamment au réemploi dans les 2 ans du produit de la vente dans l'acquisition de sa résidence principale.