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L'avant-contrat
L'achat, la vente d'un bien immobilier et l'avant-contrat
L’AVANT-CONTRAT
Préalablement à la signature de l’acte authentique, vous signez un avant-contrat qui est généralement passé sous signature privée, c'est-à-dire, sous simple signature du vendeur et de l'acquéreur. Il détermine d'ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Sa signature vous engage ainsi que le vendeur.
Sa rédaction est donc extrêmement importante ; vous avez intérêt à la confier à un professionnel : agent immobilier ou tout autre conseil accepté par le vendeur et par vous-même. En effet, dans la pratique, l'appel à un agent immobilier est lui aussi indispensable, étant donné la complexité de la matière et l'importance des engagements pris.
L'avant-contrat peut être :
Soit une promesse unilatérale de vente :
le vendeur vous fait une offre de vente par laquelle il vous donne une option sur son logement pendant un délai clairement précisé.
Si elle est passée sous seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de dix jours à compter de son acceptation, au bureau d'enregistrement de votre domicile ;
Préférez un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et vous engage au même titre que le vendeur, sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
Evitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d'achat : elle vous engage fermement à acquérir le logement sans engager le vendeur, tant qu'il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite.
Si toutefois vous êtes conduit à signer un tel engagement, exigez que ce soit pour un délai précis et le plus bref possible (quelques jours maximum).
En tout état de cause, si vous signez une offre ou une promesse d'achat avec ou sans l'intermédiaire d'un professionnel, aucune somme ne peut vous être demandée (Code civil : 1589-1).
Contenu de l'avant-contrat - Un maximum de précisions
Prenez le temps d'analyser le contenu de l'avant-contrat dans le détail.
N'hésitez pas à poser des questions au professionnel chargé de la transaction.
Veillez à ce qu'y figure le maximum de précisions, notamment :
•Le prix.
•La description détaillée du logement, de ses équipements et annexes, y compris les accessoires promis verbalement et éventuellement la superficie en m². Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par les deux parties correspondant au relevé exact du logement.
•La condition suspensive relative à l'obtention des prêts que vous avez sollicités.
•Les servitudes privées éventuelles : servitude de passage, existence de canalisations ou câbles souterrains, par exemple.
•La situation hypothécaire du logement.
•L'existence éventuelle d'un bail en cours.
•La date de la signature du contrat de vente définitif devant notaire et la date de prise de possession du logement.
•Le montant des honoraires de l'intermédiaire chargé de la transaction et à qui en incombe le paiement.
•Les clauses concernant l'état du bâti.
Mention de la superficie
Si vous achetez un logement dans un immeuble en copropriété : la superficie de la partie privative (sans les annexes, caves, et garages…) dès lors qu'elle est au moins égale à 8 m², doit obligatoirement figurer dans tout avant-contrat et dans tout acte authentique.
A défaut de mention de la superficie, vous pouvez demander au juge la nullité de l'acte, au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte authentique. Vous pouvez demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique ; en revanche lorsque la superficie a été omise dans l'avant-contrat mais figure dans l'acte authentique, vous ne pouvez plus invoquer la nullité de la vente.
Si la superficie réelle mesurée conformément à la réglementation est inférieure de plus de 5 % à la superficie indiquée dans l'acte authentique, vous pouvez, dans le délai maximum d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants.
La superficie de la partie privative du lot à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Conditions suspensives facultatives
Vous pouvez avoir intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat des conditions suspensives qui vous assurent que la vente ne se réalisera que si, par exemple :
•vous avez obtenu un certificat d'urbanisme " pré-opérationnel " qui ne fasse pas apparaître de contraintes nuisant à votre projet ;
•le logement est libre de toute hypothèque, ou dans le cas contraire, le montant d e l'hypothèque ne dépasse pas le prix de vente convenu ;
•les différents droits de préemption (des collectivités locales ou du locataire dans certains cas) ne sont pas exercés ;
•vous avez revendu votre précédent logement.
Si vous n'obtenez pas le ou les prêts que vous avez demandés ou si l'une des conditions suspensives que vous avez eu la précaution de faire inscrire dans l'avant-contrat, joue, l'avant-contrat est annulé et les sommes que vous avez versées vous sont alors obligatoirement remboursées.
Réservation du logementEn règle générale, pour vous réserver le logement, il vous est demander une somme, qui peut représenter 10 % du montant de la vente.
•Si un professionnel est mandaté pour effectuer la transaction, vous ne versez aucune somme directement au vendeur mais un chèque au nom du professionnel mandaté.
•S'il est précisé dans l'acte que vous avez versé un acompte, votre vendeur et vous, êtes engagés irrévocablement.
Un délai de rétractation de 7 jours
Vous êtes acquéreur non professionnel d'un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de 7 jours pendant lequel vous pouvez, le cas échéant, revenir sur votre engagement.
L'avant-contrat doit vous être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes (remise par certains professionnels contre émargement ou récépissé, ou pli d'huissier).
Si vous souhaitez vous rétracter, vous devez le faire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans le délai de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant-contrat ou de la remise de l'avant-contrat.
Si vous signez l'avant-contrat avec un professionnel mandaté (agent immobilier, notaire ou tout autre professionnel)
Toute somme qui peut vous être demandée doit être versée entre les mains de l’agent immobilier, du notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière.
En cas de rétractation, la somme que vous avez versée, le cas échéant, doit vous être restituée dans un délai de 21 jours, à compter du lendemain de la date de rétractation.
1 Place de l'Ancienne Gare - 44420 La Turballe
Tél. : 02 40 23 42 08 - Fax : 02 40 62 86 09
Email : contact@agencedesplages.fr
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