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La location vide à l'année - Règles
Les règles de la location nue à l'année
La location vide à l'année ou location nue
Un logement locatif appartient au secteur privé lorsque le propriétaire est une personne privée (particulier ou société).
Les locations de logements vides du secteur privé sont soumises à la loi du 6.7.1989, elle s’applique aux locaux vides neufs ou anciens :
-
à usage d’habitation principale,
-
à usage mixte professionnel et d’habitation principale,
-
aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
Si le logement est loué vide la location est strictement réglementée.
Le contenu du contrat
Le contrat de location doit être établi par écrit et signé par le bailleur et le locataire.
Durée du bail
La durée du bail varie selon la nature du bailleur :
- trois ans minimum si le bailleur est un particulier ou une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus ou lorsque le logement est en indivision,
- six ans minimum si le bailleur est une personne morale (société, association, syndicat...).
A l'échéance du bail, à défaut de congé donné dans les formes et délais, le bail est soit reconduit tacitement, soit formellement renouvelé pour :
- trois ans, si le bailleur est une personne physique, ou assimilé,
- six ans, si le bailleur est une personne morale.
Un bailleur particulier peut renouveler le bail pour une durée inférieure à 3 ans lorsqu'il invoque la reprise du logement pour raisons familiales ou professionnelles.
Clauses interdites du contrat de location :
- qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur ;
- qui imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ;
-
par lesquelles le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;
- qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble ;
- qui prévoient la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des lieux loués résultant de troubles de voisinage constatés par un décision de justice passé en force de chose jugée
- qui interdisent au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, confessionnelle ; associative ; qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu à l'article 3 (il est établi par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié à défaut d'état des lieux établi directement et contradictoirement entre les parties) ;
- qui prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans (si le bailleur est une personne physique) ou à 6 ans (si le bailleur est une personne morale) ;
- qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou exonère le bailleur de toute responsabilité ;
- qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- qui impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus des frais engagés par un intermédiaire pour l'établissement de l'acte de location (agent immobilier, notaire), ou du dépôt de garantie ;
Le loyer est librement fixé par les parties dans le cas :- d'un logement neuf
- d'un logement mis en location pour la première fois
- dans le cas d'un logement vacant, ayant fait l'objet depuis mois de six mois de travaux d'amélioration, portant sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à une année de loyer antérieur.
Dans les autres cas, le loyer est fixé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage.
La révision annelle a lieu à la date anniversaire du bail, ou à la date prévue par le bail si une disposition spéciale existe.
La majoration du loyer n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur devra, au moins six mois avant l'échéance du bail (par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'Huissier) notifier le nouveau prix de loyer au locataire, en citant, à peine de nullité, des références de loyers prouvant la sous-évaluation. En cas de contestation, la commission de conciliation devra être saisie.
La résiliation du bail
La résiliation du bail dans la location du secteur privé
Le contrat de location peut prendre fin de 3 façons :
- par le congé,
- par la résiliation judiciaire,
- par le jeu de la clause résolutoire.
Une clause du contrat de location, appelée "clause résolutoire" peut prévoir sa résiliation de plein droit dans quatre cas seulement :
- non-paiement des loyers au terme convenu,
- non-paiement des charges dûment justifiées,
- non versement du dépôt de garantie,
- défaut d'assurance du locataire.
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